土地市场降温或将致地方财政“歉收”因地制宜加速转型是解救之策

2016年土地作为稀缺资产，遭到了房企疯抢，溢价率、楼面价、土地成交额都超过了历史水平。在此背景下，地方财收有了明显的支撑。但随着各地政策出台，从资金、需求、信贷等多方面加以约束，土地市场的过热成交将会明显被抑制。这意味着，地方财政主力土地收入将受到明显影响，地方财政恐再度陷入“歉收”。

土地市场“量跌价涨”价格超历史水平

据2016-2021年中国土地行业市场需求与投资咨询报告显示，截至目前，36个重点城市合计住宅土地面积成交2980宗，面积30376万平方米，同比下调17.8%，但成交金额已达13081.9亿元，同比2015年全年上涨52.3%。

以东部某新区为例，该区2016年全年计划出让土地2万亩，目标土地出让金收入10亿元，但2016年前三季度，该区共完成土地出让3203亩，占比全年计划16%，实现土地出让金收入6.84亿元，达到全年目标68%，这意味着，出让面积仅完成预定不到2成的背景下，出让金却已达目标近7成。

再以某一线城市为例，截至目前，其共完成13宗地块的出让交易，总计出让含住宅用地的建筑用地约84.56万平方米，规划建筑面积约186.27万平方米。也与其此前计划的850万平方米差距巨大。

中原地产首席分析师张大伟表示，土地作为稀缺资产，遭到了房企疯抢。2016年以来，已经有苏州、南京、上海、杭州、天津等多个城市土地成交金额超过1000亿元，从溢价率、楼面价、土地成交额看，均超过了历史水平。

　土地房地产市场支撑明显占地方财政税收四成

目前涉及房地产业的税种有11个，其中5个税种为房地产行业所特有，包括契税、土地增值税、耕地占用税、城镇土地使用税和房产税。据不完全统计，今年前10个月，5个房地产特有税种的税收合计达到30448亿元，占到同期地方政府一般公共预算收入比重的41%。而在2015年，上述五个税种的合计收入为1.4万亿元，2004年仅为1207亿元。

由此，记者初步计算，今年前10个月，土地出让收入和涉房地五项主要税收之和已经达到近5.7万亿元的水平。和同期地方一般预算与政府性基金两项收入总和相比，比重达到约57%。参照2015年地方财政收入比例，粗略计算，今年以来，地方财政收入依赖土地房地产市场的比重大约在40%左右。

政策调控之势土地市场降温地方财政或将“歉收”

不过值得注意的是，在这大好的背景下，各地政策出台确为土地市场浇了一盆冷水。地方财政或将因为主力土地收入受限而再度陷入“歉收”。

在频繁的楼市调控下，土地市场已出现了明显的降温迹象。中原地产研究中心数据显示，12月首周全国土地市场成交超过5亿元的地块合计29宗（含深圳上海各2宗商业地块），溢价率超过100%的只有1宗，超过50%的只有5宗。

“包括北京成交的数宗全持有出租住宅用地，大部分城市为了避免地王都针对土地加大了限制条件。”张大伟表示，土地出让的条件越来越多，是导致土地市场数据降温的主要原因，此外，地方的主动暂停出让，也是影响因素。例如，原挂牌截止时间定为12月8日的武汉汉正街126亿元地块，在12月6日下午突然被宣布予以撤牌。

《中国住房发展报告（2016-2017）》课题组成员陈多长表示，随着后期调控的加深，预计土地市场也会随着一二线城市供地节奏的加快而趋向平稳，“地王”概率大幅降低，持续高涨的土地收入难以维持。

地方政府要因地制宜加速转型

国家税务总局收入规划核算司巡视员王道树日前在“中国宏观经济论坛”上指出，当前税收总量低速增长成为常态，财政日子日益趋紧。从结构来看，传统税源缩减，新生税源尚未具备足够的税收带动力。烟、油、金融、房地产等传统税源持续萎缩，信息技术、商务服务等新领域税收增长抵不过快速下降的部分。

陈多长认为，地方政府可以因地制宜制定和实施短期与长期相结合的土地供应计划，调整土地供应结构。

中国社科院财政战略研究院副研究员蒋震则认为，经济下行期间，地方财政收入因为资源禀赋、产业结构、经济结构的不同而呈现出不同的影响，地方要加速转型的进程，努力摆脱经济增长对资源禀赋的过度依赖。