房地产拿地热情未受调控影响 合理控制融资业务

随着中国房地产市场进入存量时代，房地产逐渐开始金融化，房地产资产证券化逐渐成为高频词，融资渠道更为多元化。

房地产企业拿地热情未受调控影响

面对全国各地密集发布的楼市新政，国内上市房企在刚刚过去的第一季度不仅未见影响，而且销售业绩与拿地热情都延续了去年末火爆的态势。

从一季度披露的销售数据来看，房企们应该算是大丰收了。其中，万科、恒大、龙湖、碧桂园、绿城、旭辉、雅居乐、金地、世茂等房企首季的销售业绩均实现大幅增长，应该说是在2017年一季度顺利实现了“开门红”。

不可否认，这是房企卖得最好的一个春天，但是“盛世”之下融资隐忧仍存。

日前，碧桂园发布了前3个月的营运数据，其共实现合同销售额1506.6亿元，同比大增251.4%。碧桂园的这一数据，超过了此前已率先披露有关数据的万科A和中国恒大，由此独占上市房企一季度销售额“鳌头”。

而万科A和中国恒大的销售额则分别为1502.7亿元和1069.3亿元，分列第二、第三位。碧桂园、万科、恒大三强已成鼎立之势。而若以销售面积论，碧桂园、万科A和中国恒大的有关数据则分别是1213万平方米、988.2万平方米及1129.8万平方米。

实际上，碧桂园的情况就如同行业的一个缩影——尽管今年第一季度各地频繁出台楼市调控政策，但截至最新统计周期，逾22家上市房企一季度的合计销售额已经突破7700亿元。与一季度楼市销售继续火爆相对应的是，上市房企在这期间内的拿地热情同样未受到调控政策的影响。

此外，根据据2016-2021年房地产行业深度分析及“十三五”发展规划指导报告公开数据统计，虽然还未披露一季报，但A股和H股目前共有22家上市房企发布了有关一季度销售情况的数据，其合计销售额超过7700亿元，较去年同期大幅提高了六成。

对于2017年房企开局的靓丽业绩，业内分析人士指出，有几个原因值得关注，首先，今年全国各地纷纷推出宏观调控政策，当地市场在政策出台前不同程度出现了提前消费的情况，导致了销售额的增加。而除受政策影响外，房企同样受到了去年销售较好、部分业绩留存结转的影响。此外，对于今年下半年的担忧，以及融资难度的增加，使房企也加快了销售的速度。

4月10日，银监会再度发布文件，其中涉及的内容之一便是防范房地产领域风险，要求分类实施房地产信贷调控，强化房地产风险管控，加强房地产押品管理。

而早在去年10月，央行就召集17家银行开会，要求各商业银行理性对待楼市，加强信贷结构调整，强化住房信贷管理，控制好相关贷款风险。随后，银监会同样下发了有关文件，决定收紧房市融资渠道。

虽然密集出台的各地调控政策未能立刻给楼市“降温”，但通过梳理分析有关上市房企年报的财务数据，或可得出在调控压力下，房企融资结构已经出现变化的结论。

2016年，房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资刷新了历史纪录，全国房企合计全年融资额度达到了11376.7亿元，这也是历史上首次突破1万亿元的年份。但2016年从10月全面调控以后，房企的债券融资难度就明显加大了。

2017年一季度，全国房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资合计仅649.5亿元，延续了去年四季度(1099.88亿元，全年为1.14万亿元)以来的低迷状态。而同比融资规模下调幅度达到了83.8%，资金价格也出现了明显的上行趋势。

在政策面、资金面全线收紧的背景下，一季度，房企销售规模大涨或已透支购买力，而房地产融资规模正在大幅下降，美元债等债务面临成本上升的压力，房企未来三个季度的日子可能不会太好过。

中原地产首席分析师张大伟表示，融资渠道的收紧，使得房企的资金压力加大，且海外融资的难度同样趋大，“一旦内地债券融资压力增加，将会明显增加房企资金的压力。”

“从各地楼市调控情况看，预计房企的资金还会继续受到压力，在这种情况下，发债等渠道还有可能继续收紧。此外，巨量的海外融资规模将会引发房企资金链的紧张，如果持续下去甚至有可能会出现违约。同时，美元走强后，热钱将流出中国市场，叠加内地债券市场融资难，这会加剧房地产企业"钱荒"的窘境。”张大伟说。

合理控制融资业务

近日，银监会召开一季度经济金融形势分析(电视电话)会，会议指出，2017年以来，一季度国内生产总值增长6.9%，金融运行总体保持平稳，银行业延续良好运行态势。值得一提的是，一季度住房按揭贷款增量占比为26.2%，比2016年全年下降13个百分点。

事实上，2016年全年，个人住房按揭贷款增量占比一直过高，曾引发市场对于房地产金融风险担忧。此次，对于备受关注的房地产领域，银监会要求牢牢把握住房的居住属性，支持居民自住和进城人员购房需求。合理控制房地产融资业务增速，有效防范集中度风险，严禁银行资金违规流入房地产领域。

此外，会议还提出，当前我国银行业各类风险传染共生的特征更加突出，传统领域信用违约与流动性风险叠加共振，非传统领域风险可能波及多个市场和环节，部分重点风险涉及面广、影响大，外部冲击风险极易向银行体系传导，金融乱象与案件风险暴露相互交织，总体风险形势仍然复杂严峻。银监会要求主动防控金融风险，坚决按照“把防控金融风险放到更加重要的位置”的总体要求，严守不发生系统性风险底线，加强信用风险管控，切实摸清风险底数，客观反映不良贷款状况，坚决纠正掩盖不良贷款的行为。

对于同业和理财业务，此次公布的银行业一季度数据显示，同业和理财业务增速放缓，3月末，银行业金融机构境内同业资产和同业负债余额分别为21.7万亿元和30.3万亿元，比年初分别下降1.4万亿元和1.9万亿元，同比增速分别为-2.2%和12.6%。银行理财产品余额29.1万亿元，比年初增加958亿元，同比增长18.6%，增速比去年同期大幅下降34.8个百分点。理财资金投向非标准化债权类资产的余额4.93万亿元，占全部理财资金的比重为15.4%，比2013年高峰时期大幅下降20.6个百分点。

对于一季度商业银行经营状况，据初步统计，一季度商业银行累计实现净利润4933亿元，同比增长4.6%。不良贷款增速放缓;3月末，不良贷款余额1.58万亿元，比年初增加673亿元，同比少增504亿元。不良贷款率为1.74%，比2016年同期下降0.01个百分点。商业银行损失抵补能力比较充足，3月末，贷款损失准备金余额2.8万亿元，拨备覆盖率178.8%。